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更新料とは建物の賃貸借契約を更新する際に賃料とは別に更新の対価として支払われるものです。このお金は預かり金ではないので消費税がつきます。
効力について
更新事務手数料を払わないからといって、家を追い出されることはありませんし、お金を払わないからと言って更新契約を拒否されるようなこともあまりないと考えます。更新料は払うから更新事務手数料は免除して下さいというとあっさりいいですよと言われることもあります。
更新事務手数料等は大家さんが作成しなければいけないものを不動産屋に書類を代行で作らせて代行料を借主に負担させていますが、これはとんでもない間違いですので気をつけて下さい。しかしながら今現在でも貸主は借主にお金を請求しております。
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更新事務手数料
新着情報＆トピックス
- 平成２４年２月更新料の裁判があり更新料の金額が高すぎるので一部返還しなさいと京都地方裁判所で判決が言い渡されました。
毎日新聞、読売新聞等、各新聞社が速報で報じた。
平成２３年７月14日最高裁判所の判決では更新料が有効とされたが、今回出された判決
は更新料は支払わなければいけないが、高額な更新料は支払う必要がないとされた。
１年間で支払う家賃の総額に対して１年間で支払う更新料の総額は年間家賃支払い総額の２割を超えてはいけないということだ。京都は更新料を徴収する物件が多く
大学生の親からはクレームもだいぶ出ているがあまり大きく報道されることはない。
不動産屋さんは１年間に更新料を家賃の３、５か月分も徴収するところがある。
学生は勉強することが本業であるが毎月家賃の支払いに追われながら生活する。
そして１年に１回更新料を払うために家賃の３か月分を貯金しなければいけない。
この生活を４年間もするのですから勉強をするよりも長時間バイトをしたり掛け持ちで仕事をしなければいけなくなり、勉強はおろそかになり、就職活動にもかなり影響を与えるだろう。
今回の判決で利息制限法の制限利息の上限が２割であることも踏まえた判決ともされており、今後も２割以上の更新料を徴収することはできないかもしれない。
又、過去に更新料を余分に払っている方は大家さんに対して返還請求をすることもできます。
平成２３年に敷引き契約も賃料の２ヶ月から３、５ヶ月を有効としたが、この判決がでたことで敷引き契約や償却契約も賃料の２ヶ月以上を差し引くことができないようになるかもしれない。
法 的 性 質
「更新料」という言葉が法律的に持つ性質として過去の裁判で言われているのは、一般的に
１、その言葉自体を否定している。
２、異議の権利を放棄する
３、家賃等の補充費
４、権利金とする
５、手数料とする
１〜５が主なものと判断されたことがあります。
一般的な更新料条項の法的性質の内容としては、当事者である貸主と借主の契約当時における合理的意思の解釈により判断することができる。そして、この合理的意思解釈については、賃貸借契約条項の文言、契約締結経緯等の客観的事情等、当事者の当時の認識等の主観的事情等がその判断資料となることが多いと判断されたこともあります。
家賃補充説について
賃料の意義賃貸借契約は、借主による目的物の使用とその対価としての賃料の支払を内容とする契約であるから、賃料とは、目的物の使用収益の対価たる金銭のことであると考えられる。それ故に、賃料以外の金銭、目的物の使用や収益といった対価関係に立たない金銭の支払を負担することは、賃貸借契約の基本的内容には含むことができないと判断されたこともあります。
消費者契約法
更新料を考えるうえで、消費者契約法が平成１３年４月１日（西暦２００１年４月１日）消費者契約法が問われます。内容は「消費者の利益を害するものは、契約そのものを無効とする」としております。
（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）
消費者契約法第十条
民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。と法律では定められています。
更新料、更新手数料、更新事務手数料の違い
「更新料」とは礼金のようなもので契約更新時に貸主側に支払う謝礼金とされることが多いです。
「更新手数料」とは更新料と同じと考えて良いです。
「更新事務手数料」とは更新時に契約書を作成する等の作業をする為の手数料になります。書類は不動産屋又は管理会社が作成し借主の方から署名捺印してもらうことで手続きが終了します。
支払い期限
一番初めに部屋を借りる契約をすると１年契約又は２年契約で一定の期限が区切られます。入居後にやってくるのが更新契約です。これは貸主と借主で双方に入退去の理由がない場合には、そのまま継続されます。最近よく揉めているのが期限を１日や１ヶ月してから退去する場合の考えです。貸主側としては家賃１ヶ月程度を更新料として徴収したいと考えるものです。借主側としては数日又は１ヶ月程度で退去するのだから、そもそもお金を払うのはおかしい又は満額ではなく日割り計算でいいのではないかと考えます。
このような場合、１日とか１ヶ月であれば日割り計算でもいいと考えられます。支払期限については貸主側とよく協議してから行動しましょう。
礼金は平成２３年３月１８日大阪簡易裁判所の判決でも日割りにして返還しなければいけないとする判例もあります。
入居中の更新契約
このたびマンションの退去ではなく、入居中の更新についての相談です。 マンション賃貸借契約書の特約条項に記載されている内容に疑問を持ちました。 特約条項は 明け渡しの際に畳の表替え、襖の張替、又キッチン・バス・トイレ等は業者クリーニングを全額乙（借主）の費用負担にて実施の事。尚、壁紙の汚れが過度の場合、張替費用は一部負担の事と記載されています。私達が入居した時は、畳も襖も新品ではなかったし、クリーニングについても料金がいくらかかるのか記載されておらず、契約更新に印鑑を押すのをためらっています。壁の一部のクロスは、何かぶつけた際に少し破れているところがあるので、その点はこちらの負担になるというのは納得できます。 もし、この特約条項に関して納得ができないと不動産に話したら、納得ができないなら退去しろなど言われてしまいますか？
順番としては契約書の条項がおかしいと言うことで全てを削除してもらうのは難しいかもしれませんので、一部削除してもらえないかと交渉してみては如何でしょうか、それが駄目なら退去するかそのまま更新する方法もあります。
まだ、退去予定ではないのですが、今年更新であり、契約書が送られてきました。
原状回復費の項目で、キーボックス交換費用で15,250円、室内クリーニング35,500円、クロスの張替60,000円〜、フローリング張替（室内すべてを貼り替える場合）185,000円と書かれており、室内クリーニング費用は退去時に必ず必要と書かれています。また、フローリングやクロスは一面張替のみの金額しか提示されていません。
いずれも普通に部屋を使用していれば支払う必要のないものですね。
この条件で契約更新をすることに不安を覚えたのですが、このまま契約して大丈夫でしょうか？今回更新すれば、６年住むことになり、経年劣化であれば負担金も減っていくはずだと思うのですが、金額が一律で書かれているのも疑問に思います。
貸主側におかしいと伝えて一部削除してもらうようにしてみては如何でしょうか、
あと、もう一点なのですが、フローリングを一部削ってしまい、この部分を負担するつもりなのですが、他の部分でも、光の反射でうっすらわかるような傷があります。（目を近づけて見なければわからない程度）フローリンの経年劣化はどの程度から認められるのでしょうか？
一部破損なので部分補修でよいと考えます。